Systèmes d’Extraction en Restauration : conseils juridiques et pratiques pour les acheteurs

Lorsqu’un fonds de commerce inclut un établissement nécessitant des systèmes d’extraction (restaurants, sandwicheries, etc.), l’existence et la conformité de ces installations sont essentielles pour garantir la poursuite de l’activité. Les systèmes d’extraction ne sont pas seulement un confort, ils sont imposés par plusieurs textes réglementaires et législatifs [1].

Ainsi, en cas de non-conformité, l’établissement peut se voir interdit d’exploitation par les autorités compétentes. Cet article fait le point sur le cadre légal et les contraintes pratiques à considérer.

Cadre légal des systèmes d’extraction

Les systèmes d’extraction doivent répondre aux exigences suivantes :

• Conformité technique : L’installation et l’entretien des systèmes doivent répondre aux exigences du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux arrêtés municipaux ou préfectoraux spécifiques à chaque localité.
• Autorisation administrative : Certains systèmes nécessitent un permis ou une autorisation préalable, en particulier lorsqu’ils impliquent des modifications extérieures (par exemple, des conduits d’extraction visibles sur la façade).
• Obligation de délivrance conforme : Selon l’article 1604 du Code civil, le vendeur doit garantir que le fonds de commerce est adapté à l’usage prévu. En cas de défaut sur le système d’extraction, la responsabilité du vendeur peut être engagée.

Exemples des principales contraintes techniques àrespecter

Un système d’extraction doit répondre à des critères précis pour assurer sa conformité :

• Distance  minimale : Être situé à 8 mètres de toute source de pollution (véhicules, conduits de fumée) et rejeter l’air extrait à au moins 8 mètres des fenêtres ou prises d’air neuf.
• Dimensions du conduit : Avoir un diamètre minimum de 400 millimètres pour garantir un débit suffisant sans nuisances sonores.
• Entretien régulier : Être vérifié et nettoyé périodiquement pour maintenir ses performances et sa conformité.

Vérification à effectuer avant la vente

Pour sécuriser la transaction, il est vivement recommandé d’effectuer un audit technique préalable : Réalisé par un expert, il permet d’évaluer la conformité des installations aux normes en vigueur.

Le coût moyen de ces vérifications est estimé entre 500 et 1 000 euros, en fonction de la complexité des installations. Cet investissement est crucial pour éviter des litiges après l’acquisition. Une étude d’impact peut également être envisagée selon les circonstances.

A contrario, installer un extracteur ou le mettre aux normes, peu coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’ exploitant du fonds de commerce peut par ailleurs faire face à des contraintes de copropriété et d’urbanisme.

Protection de l’acquéreur en cas d’absence de système satisfaisant

Si, après vérification, les systèmes d’extraction sont inexistants ou non conformes, certaines solutions se présentent à l'acheteur:

• Négociation d’une réduction du prix de vente : L’acheteur peut exiger une diminution du prix pour compenser les coûts liés à la mise en conformité ou à l’installation d’un nouveau système. Cette solution permet de maintenir la transaction tout en partageant les coûts.
• Condition  suspensive d’installation ou de mise en conformité : L’acquéreur peut exiger que le vendeur effectue les travaux nécessaires avant la signature     de l’acte de vente définitif. Cette clause, incluse dans la promesse synallagmatique, sécurise juridiquement l’acheteur.

Acheteurs, la prudence est votre meilleure alliée

Les systèmes d’extraction sont un point clé dans les cessions de fonds de commerce et ont un impact fondamental sur sa valeur. La conformité est impérative pour éviter tout risque de fermeture administrative ou de litige.

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[1] Cf article R. 111-9 du Code de laconstruction et de l’habitation, le règlement sanitaire départemental type (RSDTet article L571-1 et suivants du Code de l’environnement.

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